Mietvertrag beendet – Kaution zurück?

Vermieter behält die Kaution ein – das sind die rechtlichen Möglichkeiten – von Valentin Schulte aus Berlin

Eine Kaution ist gemäß § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Mietsicherheit. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für die Erfüllung der Pflichten des Mieters. Gemäß § 551 BGB darf diese Sicherheit höchstens der dreifachen Monatsmiete entsprechen. Einfach ausgedrückt: Zahlt der Mieter seine Miete nicht oder macht etwas an der Mietsache kaputt, so bleibt dem Vermieter wenigstens noch die Kaution.

Kaution kommt nicht zum ehemaligen Mieter zurück – was tun?

Was passiert, wenn der Mieter ordentlich ausgezogen ist, die Übergabe mit einem Protokoll festgehalten, die Mietsache in Ordnung und der Vermieter behält die Kaution trotzdem ein? Generell ist zu sagen, dass der Vermieter verpflichtet ist, die vom Mieter geleistete Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Eine Einbehaltung der Kaution wäre nur rechtmäßig, wenn der Vermieter dadurch eine Sicherung seiner Ansprüche (Mietschulden oder Ansprüche aus einem durch den Mieter verursachten Schaden) durchführt. Die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung verjähren gemäß § 548 BGB allerdings bereits nach sechs Monaten. Wird die Zurückhaltung der Einbehaltung der Kaution aus diesen Gründen vom Vermieter durchgeführt, so muss er seine Ansprüche in dieser Zeit anmelden.

Haus oder Wohnung zwischenzeitlich verkauft – noch komplizierter

Manchmal kommt es zu komplizierten Dreiecksbeziehungen. Dies ist der Fall, wenn beispielsweise ein Eigentümerwechsel/ Vermieterwechsel der Immobilie durchgeführt werden. Regelmäßig gehen bei einem Eigentümerwechsel auch die Kautionskonten der Mieter in den Besitz des neuen Vermieters über. Wird das Mietverhältnis nun beendet, zahlt der neue Vermieter die Kaution wieder an den Mieter aus. Unter Umständen kann es bei dem Kautions Übergang jedoch zu Problemen kommen und der neue Vermieter weigert sich die Kaution – mit den Worten: Ich habe die Kaution nicht bekommen und kann sie deshalb auch nicht auszahlen – an den Mieter auszuzahlen. Der Wechsel der Vertragsparteien kann allerdings nicht als Hinderungsgrund vorgebracht werden. Gemäß § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Veräußerers ein und ist somit zur Auszahlung der Kaution verpflichtet. Interne Probleme zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber betreffen Sie als Mieter nicht.

Wie vorgehen, wenn der Vermieter die Kaution rechtswidrig einbehält?

Weigert sich der Vermieter die Kaution auszuzahlen sollte als erstes mittels eines Rechtsanwaltes eine außergerichtliche Abmahnung ausgesprochen werden. Kommt es in Folge dieser nicht zu einer Auszahlung der fälligen Kaution bleibt dem Mieter die Möglichkeit der Klage. Diese wird von einem Rechtsanwalt beim zuständigen Gericht eingereicht.

Kostenrisiko einer Klage

Bei Einreichung der Klage wird gemäß § 6 Gerichtskostengesetz ein Gerichtskostenvorschuss fällig. Dieser richtet sich in der Höhe nach dem Gegenstandswert und ist vom Kläger vorzustrecken. Diese Kosten müssen dem Kläger bei Erfolg von dem Beklagten erstattet werden. Im Umkehrschluss muss der Kläger bei Abweisung der Klage, diese Kosten selbst tragen. Hinzukommen bei einem Gerichtsverfahren die Kosten des eigenen Rechtsanwalts. Diese sind wieder vom Gegenstandswert abhängig. Bei Erfolg würden Sie, als Kläger, auch die eigenen Anwaltskosten von der Beklagten erstattet bekommen. Im Umkehrschluss würden Sie, als Kläger, bei Abweisung der Klage dazu verurteilt werden die Kosten des gegnerischen Anwalts zu erstatten. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die Erfolgsaussichten im Vorhinein zu prüfen. Eine weitere wichtige Voraussetzung um das Klage Risiko einzugehen ist natürlich, die wirtschaftliche Situation des Beklagten zu kennen. Ist dieser nicht in der Lage zu zahlen, hilft der erwirkte Titel nicht und der Kläger bleibt auf seinen Kosten sitzen. Bei Immobilieneigentümern kann jedoch oft von einer geordneten wirtschaftlichen Lage ausgegangen werden. So wären diese ohne wirtschaftlich geordnete Verhältnisse und ein gewisses Eigenkapital nicht in der Lage gewesen, eine Immobilie zu finanzieren.

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